Dans le cadre de la proposition de loi adoptée le 1er avril 2025 visant la clarification des obligations de rénovation énergétique en copropriété et notamment un assouplissement de l’interdiction de louer des passoires thermiques, le Sénat a introduit plusieurs dispositions dédiées au bâti ancien, issues d’une autre proposition de loi qu’il a adoptée le 20 mars 2025. Ces mesures, très attendues par les propriétaires et aussi par les diagnostiqueurs immobiliers et les professionnels de la rénovation, témoignent d’une reconnaissance des particularités techniques et patrimoniales des immeubles construits avant 1948. Faisons le point sur cette évolution qui apporterait un œil nouveau sur le bâti ancien, plus respectueux de ses techniques de construction.
L’introduction d’une définition légale du bâti ancien et de nouvelles exigences pour le rénover
La proposition de texte législatif adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 insèrerait pour la première fois dans le Code de la construction et de l’habitation la définition suivante du « bâtiment ancien » : « un bâtiment construit avant 1948 selon des techniques et des matériaux traditionnels ». Cette interprétation du bâti ancien au niveau légal et réglementaire représente une véritable avancée dans la caractérisation de ce type de bâti. En effet, cette identification précise du bâti ancien harmoniserait l’approche de l’ensemble des professionnels intervenant sur ce type de patrimoine, dont les diagnostiqueurs et auditeurs immobiliers.
Les autres mesures de la proposition de loi vont dans le même sens. Le texte prévoit en effet que le diagnostic de performance énergétique (DPE) prenne en compte « les spécificités thermiques des bâtiments anciens », avec des recommandations de travaux « adaptées aux contraintes techniques, architecturales et patrimoniales pesant sur le bâtiment ainsi qu’aux caractéristiques hygrothermiques des matériaux le composant ».
Cette mesure mettrait fin à des préconisations de travaux inadéquates concernant le bâti ancien, souvent observées avec la méthodologie actuelle du DPE. Les diagnostiqueurs immobiliers sont donc invités à changer leurs pratiques pour tenir compte des spécificités des bâtiments anciens, comme l’inertie thermique et la respirabilité des matériaux traditionnels.
Des compétences spécifiques pour les professionnels de l’audit et d’autres mesures phares
À compter du 1er janvier 2027, les professionnels de l’audit énergétique devront « justifier de compétences spécifiques lorsque le bâtiment audité est un bâtiment ancien présentant un intérêt patrimonial ». Cette disposition sera précisée par décret.
Par ailleurs, le Sénat introduit dans la PPL une autre nouveauté : l’ajout d’un septième poste de travaux dans le cadre de la définition de la rénovation énergétique performante. Aux six postes déjà identifiés (isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, traitement des interfaces et ventilation) s’ajouteraient « les travaux d’amélioration du confort d’été ». Cette évolution fait écho aux inquiétudes croissantes concernant l’adaptation des bâtiments aux épisodes caniculaires de plus en plus fréquents.
Le texte adopté par le Sénat prévoit également de réfléchir à « l’opportunité de faire évoluer, pour l’électricité, le coefficient de conversion des consommations d’énergie finales en énergie primaire et en émission de gaz à effet de serre dans le cadre du diagnostic de performance énergétique ». Cette évolution pourrait sortir du statut de passoire thermique des logements chauffés à l’électricité.
