Face au dérèglement climatique et en vertu de la loi dite Climat et Résilience du 22 août 2021, les copropriétés, tout comme les monopropriétés doivent aussi contribuer à la lutte contre le dérèglement climatique et faire preuve de résilience face à ses effets. Pour ce faire, les outils ne manquent pas et se traduisent par la réalisation d’études diverses, obligatoires ou non, qui vont permettre à ces immeubles au statut particulier d’atteindre une performance énergétique à la hauteur des enjeux environnementaux actuels. Faisons le point sur les expertises liées aux économies d’énergie et à la décarbonation qui peuvent ou doivent être réalisées au sein des copropriétés, telles que le DPE et l’audit énergétique. En quoi, le DTG et le PPT sont aussi intimement liés à ces études complexes ?
DPE collectif : une obligation qui entre en vigueur progressivement dès le 1er janvier 2024
Le DPE collectif est le diagnostic de performance énergétique applicable aux immeubles à usage d’habitation, mais il n’est pas obligatoire pour toutes les copropriétés. En effet, il ne doit être réalisé, conformément au calendrier défini par la loi Climat et Résilience, qu’au sein des bâtiments d’habitation collective comportant plusieurs lots, dotés ou non d’une installation de chauffage ou de refroidissement collectif et disposant d’un permis de construire ayant été déposé avant le 1er janvier 2013. Si l’immeuble de copropriété est dans ce cas, le DPE doit avoir été réalisé au 1er janvier 2024 s’il comporte plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 s’il en compte de 51 à 200 et au 1er janvier 2026 s’il en abrite 50 tout au plus. Il est à noter que le DPE collectif ne remplace pas l’audit énergétique.
Audit énergétique : dans un immeuble de copropriété, il peut être réalisé à titre volontaire
L’audit énergétique est un bilan énergétique approfondi qui ne doit pas être confondu avec le DPE collectif. Alors qu’il est obligatoire pour la vente d’une passoire énergétique en monopropriété (maison individuelle ou immeuble appartenant à un seul propriétaire), il ne l’est pas au sein d’une copropriété, tant au niveau de l’immeuble entier que de chaque lot. Toutefois, rien n’empêche une copropriété de faire réaliser un audit énergétique à titre volontaire, afin d’identifier les faiblesses de l’immeuble du point de vue énergétique et climatique et le cas échéant, de les améliorer en se basant sur un relevé de données particulièrement fiable et complet.
Mais attention, l’audit énergétique ne peut remplacer le DPE collectif et ne peut donc pas se positionner en lieu et place de celui-ci vis-à-vis de l’obligation instaurée par la loi Climat et Résilience, et ce, même s’il s’agit d’une expertise plus poussée. Par ailleurs, une question posée le 28 mars 2023 par un bureau d’études à la DHUP (Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages) a semé le doute concernant l’audit énergétique réglementaire pour la vente d’un lot situé dans une copropriété horizontale. En effet, si le lot concerné, noté F ou G au DPE, est une maison individuelle indépendante, c’est-à-dire si ses « murs sont la propriété exclusive du copropriétaire », il semblerait, selon la DHUP, que l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire avant de vendre s’applique.
DTG et PPT, deux expertises qui s’appuient sur le DPE et l’audit énergétique
Le diagnostic technique global (DTG) inclut un rapport de DPE collectif. Celui-ci doit donc être réalisé lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans ou lors de toute réclamation administrative de DTG au sein d’un immeuble soupçonné d’insalubrité. Malgré tout, le DTG et le DPE collectif restent des études totalement indépendantes. Quant à l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), il s’avère que le PPT repose aussi sur le DTG lorsque celui-ci existe et donc aussi sur le rapport du DPE collectif. Pour rappel, l’exigence de concevoir un projet de PPT pour les copropriétés de plus de quinze ans a débuté depuis le 1er janvier 2023 pour celles de plus de 200 lots et se poursuivra à compter du 1er janvier 2024, pour celles comptant de 51 à 200 lots et à compter du 1er janvier 2025, pour celles de maximum 50 lots. Bien entendu, si le DTG en cours de validité n’indique aucun besoin de travaux, le syndicat de copropriétaires s’épargne cette obligation jusqu’à la fin de validité de ce diagnostic spécifique.
