Un rapport sur le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) rendu par le député Vincent Ledoux à la Première ministre et au ministre de l’Intérieur le 9 octobre 2023, intitulé « RGA, n’attendons pas que ce soit la cata ! » recommande « un plan massif pour accompagner socialement et préventivement les propriétaires et lancer de grandes opérations d’adaptation du stock énorme de maisons individuelles et vulnérables ». Parmi les composantes de ce plan ambitieux qui aspire à déclencher « une action publique de grande ampleur » figure une intégration du risque RGA durant tout le cycle de vie d’un bien immobilier avec entre autres une modification de l’état des risques ainsi qu’un « diagnostic facultatif à double niveau » pour les ventes immobilières. Attardons-nous sur ces deux mesures préconisées par le rapport sur le risque argile qui concernent le secteur du diagnostic immobilier.
État des risques et RGA : une meilleure visibilité du risque de retrait-gonflement des argiles
Pour rappel, le risque de retrait-gonflement des argiles se rapporte à un phénomène répétitif de mouvements de terrain généré par la déshydratation des sols argileux lors des périodes de sécheresse et leur réhydratation lors de fortes pluies. En tant que risque pouvant porter atteinte à la structure d’un bien immobilier, la mention du risque RGA lorsque ce risque fait l’objet d’un plan de prévention des risques (PPR) dédié doit figurer dans l’état des risques de vente, soit le formulaire à fournir dès la première visite du bien et au sein du dossier de diagnostic technique. Tout sinistre passé et indemnisé relatif au RGA subi par le bien mis en vente doit aussi être communiqué au futur acquéreur. Or, à l’heure actuelle, les PPR RGA ne sont plus mis en œuvre ni actualisés, alors que le risque argile moyen ou fort est présent dans plus de la moitié du territoire français, comme le démontre la cartographie du site gouvernemental Géorisques, gérée par le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières).
Afin d’assurer une meilleure information des acquéreurs concernant le risque RGA, le rapport du député Vincent Ledoux propose la modification de l’article L.125-5 du Code de l’environnement afin d’ajouter l’obligation de mentionner dans l’état des risques toute présence de risque RGA fort. Ce texte recommande aussi d’enrichir la carte interactive de Géorisques sur le risque RGA par l’ajout des données de sinistralité détenues par les assureurs.
Diagnostic RGA vente : une expertise facultative à deux niveaux débouchant sur un label
Le rapport récent sur le risque RGA comporte aussi une autre recommandation de vente : celle de faire réaliser, si le vendeur d’un bien le souhaite, un diagnostic RGA plus ou moins poussé, à savoir « global » ou sous la forme d’un état des lieux de l’environnement. Le diagnostic global RGA serait réalisé dans un contexte de sinistres de proximité ou d’un historique RGA complexe ainsi qu’en fonction du besoin de rétablir la confiance dans le marché immobilier local. Ce premier niveau de diagnostic se traduirait par une analyse exhaustive du bien au regard de la présence éventuelle de fissures causées par le phénomène RGA et comprendrait une étude géotechnique dans le cas où une telle investigation n’a jamais été réalisée.
Le second diagnostic serait plus simple. Il serait réalisé lorsque le contexte au regard du RGA, même en cas de présence d’un risque d’exposition, est plus serein du fait que le bien ne présente aucune fissure causée par ce phénomène. Cette version allégée du diagnostic RGA pourrait consister en un état des lieux de l’environnement du bien donnant lieu à des recommandations de prévention horizontale, soit la mise en œuvre de solutions économiques pour protéger le bien contre le risque RGA. De plus, ces deux formules de diagnostic RGA s’achèveraient par l’attribution éventuelle d’un label pour rassurer l’acquéreur et consolider la valeur du bien, lorsque le bien concerné est faiblement exposé et ne comporte aucun dommage structurel au titre du RGA.
