Les vendeurs de biens doivent désormais veiller scrupuleusement à la garantie légale des vices cachés. En effet, la Cour de cassation de Riom, en région Auvergne-Rhône-Alpes, a accordé à un acquéreur de bien le droit de se plaindre auprès d’un vendeur au regard d’un vice caché et ce, au-delà du délai de prescription de cinq ans après son achat. Sur quel texte s’est appuyée la Cour de cassation pour accorder ce droit ?
Action en garantie des vices cachés : un encadrement dans le temps qui profite à l’acquéreur ?
Pour rappel, en termes de bien immobilier, un vice caché est un défaut non apparent, affectant l’usage normal du bien (rendant son usage impropre ou diminué), que l’acquéreur ne connaissait pas à la date de son achat et qui pourtant existait déjà. En cas de découverte d’une telle anomalie une fois la vente signée, l’acquéreur a deux ans après ce constat pour intenter une action en justice contre le vendeur. La garantie légale de vices cachés a toutefois une limite : cinq ans après l’achat du bien. Toutefois, toute action en justice et y compris l’action en garantie des vices cachés, peut se faire dans la limite de vingt ans après la naissance du droit (ici la date d’achat du bien), conformément à l’article 2232 du Code civil. C’est ce qu’a confirmé la Cour de cassation de Riom le 8 décembre 2021, annulant la décision précédente de la cour d’appel qui avait jugé l’action de l’acquéreur irrecevable car trop tardive. En effet, elle excédait le délai quinquennal de prescription extinctive de droit commun.
En ce qui concerne les faits, le bien s’était vendu en 2008 et l’acheteur n’a constaté le défaut, qui était un affaissement de la toiture, qu’en 2014 avec une expertise d’huissier en 2015. Puis en 2016, l’acquéreur engage une action en justice contre le vendeur pour lui réclamer le règlement du montant des réparations ainsi qu’en vue d’obtenir une indemnisation au regard de son préjudice de jouissance, et ce, en vertu de la garantie des vices cachés.
Les diagnostics immobiliers, une exonération de la garantie des vices cachés pour les vendeurs
Lorsque les vendeurs particuliers font réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires pour la réalisation de leurs ventes immobilières, l’exonération de la garantie de vices cachés est au cœur de chaque expertise. En effet, grâce aux diagnostics immobiliers, les vendeurs informent les acheteurs de divers aspects concernant leur bien mais désengagent leur responsabilité en cas d’erreur ou d’oubli, grâce à la prise en charge de ces expertises par le diagnostiqueur immobilier, ce qui n’est pas négligeable dans le domaine des termites, de l’amiante, du plomb, etc., des problématiques qu’ils ne maitrisent pas.
